Najczęstsze pytania

Informacje pochodzą ze strony Świadectwa charakterystyki energetycznej – Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Portal Gov.pl (www.gov.pl)  i nie stanowią oficjalnej wykładni prawa i nie są wiążące dla organów  administracji orzekających w sprawach indywidualnych.

➢ Czy dla każdego istniejącego budynku lub części budynku (np. dom/mieszkanie/lokal użytkowy/garaż) należy sporządzić świadectwo charakterystyki  energetycznej?
Nie. W przypadku zawierania umów innych niż wymienione w ustawie z dnia 29 sierpnia  2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2021 r. poz. 497, z późn. zm.),  zwanej dalej: ustawą/UCHEB, a także w przypadku nieruchomości nie będącymi budynkiem lub częścią budynku, świadectwa charakterystyki energetycznej nie sporządza się. Świadectwo charakterystyki energetycznej należy sporządzić dla istniejącego budynku lub części budynku (lokalu) dopiero, gdy będzie on przedmiotem sprzedaży bądź najmu. W przypadku nowo wybudowanych budynków od dnia 28 kwietnia 2023 r. inwestor ma obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia  o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia  na użytkowanie (z obowiązku tego wyłączone są domy o powierzchni zabudowy do 70 m2 budowane dla zaspokojenia własnych potrzeb, natomiast przy ich sprzedaży  lub najmie świadectwo lub kopię świadectwa należy przekazać odpowiednio nabywcy lub najemcy).
Z obowiązku sporządzania świadectw zwolnione są budynki:
1) podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad  zabytkami,
2) używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
3) przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię,  z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,
4) mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
5) wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2,
6) gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie  na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2rok).

➢ Czy dla budynku niewyposażonego w instalacje ogrzewania lub chłodzenia należy  sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się jedynie dla budynku lub części  budynku wyposażonych w instalację do ogrzewania lub chłodzenia. Wynika to z metodologii  wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku uregulowanej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej (Dz.U. z 2015 r. poz. 376, z 2017 r. poz. 22, z 2019 r. poz. 1829 oraz z 2023 r. poz.697). Jeśli budynek lub część budynku nie jest wyposażona w przynajmniej jedną ze wskazanych instalacji niemożliwym jest wyznaczenie wartości wskaźników opisujących charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku tj. wskaźników rocznego zapotrzebowania na: nieodnawialną energię pierwotną EP, energię końcową EK oraz energię użytkową EU, z uwagi na brak powierzchni o regulowanej temperaturze powietrza Af (powierzchni ogrzewanej lub chłodzonej).

➢ Czy jest wymagane świadectwo przy zakupie miejsca parkingowego w wielostanowiskowej hali garażowej?
Rozpatrując kwestię, czy zachodzi obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki
energetycznej, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy mamy do czynienia z budynkiem lub częścią budynku w rozumieniu ustawy.
W przypadku nieruchomości nie będącymi budynkiem lub częścią budynku, świadectwa  charakterystyki energetycznej nie sporządza się. Miejsce postojowe w garażu podziemnym nie stanowi części budynku, którą w ustawie zdefiniowano jako zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, w szczególności lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku.
Ciężko jednoznacznie ocenić konkretną sytuację, nie mając pełnego obrazu i pewności o intencje pytającego. W przestrzeni publicznej funkcjonuje ogólne hasło „garaż podziemny”. I jednocześnie, poprzez to hasło, pytający rozumieją zarówno miejsca parkingowe (których jedynym wydzieleniem z przestrzeni jest linia namalowana farbą na posadzce hali garażowej), indywidualne garaże wydzielone z przestrzeni podziemnej hali garażowej ścianami ażurowymi lub ścianami pełnymi, indywidualne garaże, które choć znajdują się w podziemnej części budynku, to posiadają każdy z nich indywidualny wjazd z zewnątrz budynku i stanowią oddzielne pomieszczenie. Te części budynków bywają ogrzewane lub nawet klimatyzowane, posiadają oświetlenie (lub nie). Dlatego też, w rozpatrywanej sytuacji należy ustalić stan faktyczny i ustalić podejście indywidualne.
Dla miejsca parkingowego wyznaczonego namalowaną linią w garażu podziemnym nie sporządza się świadectwa charakterystyki energetycznej (nie spełnia definicji części budynku określonej w ustawie), ale zgodzić należy się, że występują różne budynki, różne są rozwiązania techniczno-instalacyjne. Takie wątpliwości mogą pomóc rozstrzygnąć m.in. osoby uprawnione do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, będąc najbliżej ocenianego budynku, mając wgląd w jego dokumentację techniczną i stan faktyczny.

➢ Czy dla budynków zabytkowych należy sporządzać świadectwo charakterystyki
energetycznej?
Zgodnie z ustawą z obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej zwolnione są budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

➢ Czy w odniesieniu do budynku ujętego w gminnej ewidencji zabytków, znajduje zastosowanie artykuł 3 ust. 4 pkt 1 ustawy o z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków?
W myśl art. 3 ust. 4 ww. ustawy z obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku zwolnione są m.in. budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
W związku z powyższym należy wskazać, iż za budynki podlegające ochronie należy uznać budynki objęte wszelkimi formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2022 r., poz. 840), jak też budynki nimi nie objęte, a włączone do wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.

➢ Czy budynki znajdujące się w strefach ochrony konserwatorskiej lub objęte wpisem obszarowym są zwolnione z obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej?
Nie każdy budynek znajdujący się w strefach ochrony konserwatorskiej oraz na obszarach historycznych układów urbanistycznych i ruralistycznych wpisanych do rejestru zabytków jest zabytkiem. Należy zauważyć, że w strefie ochrony konserwatorskiej jak i na obszarze historycznego układu mogą, co do zasady być realizowane nowe inwestycje, natomiast działania konserwatorskie w ich granicach mogą polegać na usuwaniu budynków i budowli zakłócających historyczną kompozycję przestrzenną. Strefa ochrony konserwatorskiej jest obszarem technicznym, na którym wprowadza się kreślone ustaleniami planu ograniczenia, zakazy i nakazy, mające na celu ochronę znajdujących się na tym obszarze zabytków, więc jako taka nie jest zabytkiem. Warto dodać, że strefy ochrony konserwatorskiej wyznacza się w różnych celach, nie tylko w celu ochrony tkanki zabytkowej, ale również walorów widokowych (ekspozycji) i krajobrazowych.
Natomiast historyczne układy urbanistyczne i ruralistyczne jako nieruchome zabytki przestrzenne, obok zabytków indywidualnych stanowią przedmiot wpisu do rejestru
zabytków i określa się je również jako wpisy obszarowe.
Przedmiotem ochrony na podstawie wpisu obszarowego (układu) nie jest substancja zabytkowa, lecz charakterystyczne cechy przestrzeni, w tym: historyczne rozplanowanie placów i ulic, ich przebieg, szerokość i przekrój, historyczny kształt i wielkość działek oraz ich sposób zagospodarowania, współzależność między zabudową, zielenią a otwartą przestrzenią, wygląd zewnętrzny budowli określony skalą, rozmiarami, stylem, konstrukcją, materiałami, kolorem i wystrojem.
Wobec powyższego budynki objęte wpisem obszarowym nie są zwolnione z obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej.

➢ Jakie budynki używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej są zwolnione z
obowiązku sporządzenia i przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej?
W celu określenia czy mamy do czynienia z budynkiem, który można uznać za używany jako miejsce kultu i do działalności religijnej przydatna może być klasyfikacja określona w załączniku do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351, z
późn. zm.) – Kategorie obiektów budowlanych. W klasyfikacji tej wskazano budynki kultu religijnego, a mianowicie: kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria. Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygnaturze II SA 391/91, za miejsca kultu religijnego należy uznać miejsca, w których stale i systematycznie zbierają się wierni danej religii /wyznania/ dla wzięcia udziału w nabożeństwach i innych zorganizowanych formach uprawiania kultu religijnego. Tym samym  nie są miejscami kultu obiekty, symbole i znaki religijne takie jak np. przydrożne kapliczki.

➢ Czy przy najmie krótkoterminowym należy przekazać kopię świadectwa?
Przepisy ustawy nie rozróżniają obowiązków w zakresie przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej, w kontekście długości zawieranej umowy najmu, wskazując  jedynie jako podstawowe kryterium, sam fakt zawarcia umowy najmu. Zatem dopóki przedmiotem umowy najmu jest budynek lub jego część, niezależnie od okresu, na jaki umowa ta została zawarta, należy przekazać najemcy świadectwo charakterystyki  energetycznej budynku. Zwolnienie z tego obowiązku możliwe jest jedynie w przypadkach wskazanych w art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. W tym kontekście można dodatkowo wskazać na wyłączenie obowiązku przekazania świadectwa na podstawie art. 3 ust. 4 pkt 4 ustawy tj. zawarcia umowy najmu budynku mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.

➢ Czy muszę umieszczać kopię świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku
w widocznym miejscu?
Obowiązek umieszczenia kopii świadectwa w widocznym miejscu dotyczy tylko budynków:
• o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m2, w którym są świadczone usługi dla ludności (galerie handlowe, dworce etc.), w przypadku kiedy świadectwo jest już sporządzone;
• których powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 m2, i w których dokonywana jest obsługa interesantów.

➢ Kto może sporządzać świadectwo charakterystyki energetycznej?
Do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej uprawniona jest osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej.
Więcej informacji: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/centralny-rejestrcharakterystyki-energetycznej-budynkow.

➢ Jak długo jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej?
➢ Sporządzono świadectwo, po czym po upływie 6 miesięcy dokonano wymiany urządzenia grzewczego oraz okien. Czy świadectwo jest wciąż ważne?
Świadectwo jest ważne przez okres 10 lat. Natomiast straci ono swoją ważność przed upływem tego terminu, jeżeli zostaną przeprowadzone takie roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (np. wymiana okien, wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku).
Obowiązek sporządzenia nowego świadectwa będzie zachodził jedynie w przypadku sprzedaży lub najmu budynku lub części budynku.

➢ Czy istnieje obowiązek aktualizacji świadectw charakterystyki energetycznej budynków dla budynków wybudowanych przed 28 kwietnia 2023 r., w związku z wejściem życie nowelizacji ustawy z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane?
W myśl art. 4 ustawy z dnia 7 października 2022 r. świadectwa charakterystyki energetycznej przekazane przed dniem wejścia w życie ustawy zachowują ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone.
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez okres 10 lat od dnia jego  sporządzenia.
Natomiast świadectwo charakterystyki energetycznej straci ważność przed upływem ww. terminu, gdy w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (np. wymiana okien, wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku).

➢ Czy muszę sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku, który będzie użytkowany sezonowo, nie dłużej niż 4 miesiące w roku, po zakończeniu budowy takiego budynku?
Nie. Z obowiązku zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej zwolnione są budynki mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.

➢ Czy w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków będzie można sprawdzić czy „mój blok” ma wystawione świadectwo?
➢ Czy można z rejestru „pobrać” swoje świadectwo np. w przypadku jego zgubienia?
Obowiązujące przepisy ustawy o charakterystyce energetycznej budynków pozwalają wyłącznie na dostęp do wykazów:
• osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej;
• osób uprawnionych do kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji;
• budynków, których powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 m2 i w których dokonywana jest obsługa interesantów.
Natomiast w związku nowelizacją przepisów od dnia 28 kwietnia 2023 r. jest możliwy dostęp do wykazu świadectw charakterystyki energetycznej w zakresie: numeru świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku, adresu budynku lub części budynku, daty wystawienia świadectwa, terminu ważności świadectwa, wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię końcową, wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną, udziału odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową, jednostkowej wielkości emisji CO2.
Rejestr nie daje możliwości pobrania świadectwa. Od dnia 28 kwietnia 2023 r. można zweryfikować czy świadectwo zostało sporządzone. W celu otrzymania świadectwa należy skontaktować się z osobą, która je sporządzała.
Ułatwieniem będzie również, to iż zlecający sporządzenie świadectwa, będzie mógł je  otrzymać w wersji elektronicznej.

➢ Jakie organy administracji publicznej, będące właścicielami lub zarządcami budynków, których powierzchnia użytkowa przekracza 250 m2 i w których dokonywana
jest obsługa interesantów, są zobowiązane do sporządzenia i umieszczenia w widocznym miejscu świadectwa charakterystyki energetycznej?
Zgodnie z art. 5 § 2 pkt 3 w zw. z art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks
postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 i 803) dalej KPA, przez organy administracji publicznej rozumie się ministrów, centralne organy administracji rządowej, wojewodów, działające w ich lub we własnym imieniu inne terenowe organy administracji
rządowej (zespolonej i niezespolonej), organy jednostek samorządu terytorialnego oraz
organy i podmioty, gdy są one powołane z mocy prawa lub na podstawie porozumień, do  załatwiania spraw indywidualnych rozstrzyganych w drodze decyzji administracyjnych albo  załatwianych milcząco.
Mając na uwadze powyższe, podmioty załatwiające sprawy indywidualne rozstrzygane w
drodze decyzji administracyjnych albo załatwiane milcząco, są w rozumieniu przepisów KPA
organami administracji publicznej.
Dla przykładu: Zgodnie z art. 37 ust. 1 i 8 oraz 68 ust. 2 ustawy z dnia 14 grudnia 2016 r.
Prawo oświatowe (Dz. U. z 2023 r. poz. 900) dyrektor szkoły rozstrzyga sprawy indywidualne
w drodze decyzji administracyjnych. W związku z powyższym należy stwierdzić, że istnieje obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla szkoły. Analogicznie w przypadku uczelni wyższych zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. Prawo o szkolnictwie
wyższym i nauce (Dz. U. z 2022 r. poz. 574, z późn. zm.), gdzie wielokrotnie wskazano na
realizację działań uczelni wyższych w powiązaniu z wydawanymi decyzjami
administracyjnymi (np. art. 72 ust.3, art. 77 ust. 5, art. 86 ust. 2, art. 108 ust. 3 i inne).

➢ Jak znaleźć osobę, która sporządzi świadectwo? Gdzie można sprawdzić kto może
sporządzać świadectwa?
Minister prowadzi centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków, który
obejmuje m.in. wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki
energetycznej.
Wykaz osób uprawnionych można sprawdzić pod niżej wskazanym linkiem:
https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych
Wykaz ten stanowi wiarygodne źródło informacji i pozwala na weryfikację czy dana osoba
jest wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw.
Osoby sporządzające świadectwa funkcjonują na konkurencyjnym rynku. Ministerstwo nie
pośredniczy między nimi a podmiotami zainteresowanymi uzyskaniem świadectw
charakterystyki energetycznej.
Osoby uprawnione ogłaszają się w różny sposób (np. na stronach internetowych, w prasie
lokalnej), są członkami organizacji eksperckich, świadczą swoje usługi indywidualnie,
są pracownikami lub współpracownikami biur projektowych, firm konsultingowych i innych.

➢ Świadectwo należy sporządzić dla całego budynku czy dla lokalu?
Świadectwo należy sporządzić dla budynku, gdy przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu
będzie budynek. Natomiast w sytuacji, gdy przedmiotem umowy sprzedaży lub najmu będzie
lokal, świadectwo musi być sporządzone dla lokalu.
W przypadku nowo wybudowanych budynków od dnia 28 kwietnia 2023 r. inwestor ma
obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku
do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie
pozwolenia na użytkowanie.

➢ Czy świadectwo można sporządzać w formie działalności nierejestrowanej?
Ustawa nie narzuca formy w jakiej ma być wykonywana działalność polegająca na
sporządzaniu świadectw charakterystyki energetycznej. Wybór formy działalności zależy od
osoby podejmującej się danej działalności.
Zasady podejmowania, wykonywania i zakończenia działalności gospodarczej
na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zostały określone w ustawie z dnia 6 marca 2018 r.
– Prawo przedsiębiorców (Dz. U. 2023 r., poz. 221).
Definicja została zawarta w art. 5 ustawy – Prawo przedsiębiorców, zgodnie z którym
nie stanowi działalności gospodarczej działalność wykonywana przez osobę fizyczną,
której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym miesiącu 50% kwoty
minimalnego wynagrodzenia, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r.
o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz.U. z 2020 r. poz. 2207), i która w okresie
ostatnich 60 miesięcy nie wykonywała działalności gospodarczej. Więcej informacji o
działalności nierejestrowej dostępnych jest pod linkiem.

➢ Co w sytuacji, gdy przy podpisywaniu aktu notarialnego, sprzedający nie przekaże
świadectwa?
Notariusz odnotuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki
energetycznej, natomiast w przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa, notariusz
pouczy podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego
obowiązku.
Zgodnie z art. 42 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej
budynków, orzekanie w sprawach, związanych ze sporządzaniem i przekazywaniem
świadectw charakterystyki energetycznej, następować będzie na podstawie przepisów
ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz. U. z
2022 r. poz. 1124). W związku z powyższym to ten akt prawny będzie podstawą, dla
egzekucji obowiązków związanych ze sporządzaniem i przekazywaniem świadectw
charakterystyki energetycznej.
Zgodnie z art. 17 ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o
wykroczenia (Dz. U. z 2022 r., poz. 1124), oskarżycielem publicznym we wszystkich sprawach
o wykroczenia jest Policja, chyba że ustawa stanowi inaczej. Natomiast w myśl § 3 tego
artykułu organom administracji rządowej i samorządowej, organom kontroli państwowej i
kontroli samorządu terytorialnego oraz strażom gminnym (miejskim) uprawnienia
oskarżyciela publicznego przysługują tylko wówczas, gdy w zakresie swego działania, w tym
w trakcie prowadzonych czynności wyjaśniających, ujawniły wykroczenia i wystąpiły z
wnioskiem o ukaranie.
W sprawach o wykroczenia w I instancji orzeka sąd rejonowy.
Reasumując kary nakładał będzie sąd na wniosek osoby, która świadectwa nie otrzymała.

➢ Czy przy umowie najmu trzeba zawrzeć informacje o przekazaniu świadectwa?
Ustawa nie nakłada takiego obowiązku, ale warto to zrobić.
Wyjaśnienia w zakresie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego

➢ Kto zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku
w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego?
W przypadku zawarcia umowy:
1) sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo
2) najmu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
– obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa na osobie,
której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W przypadku zawarcia umowy najmu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa na osobie,
której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.
Należy stwierdzić, że w odniesieniu do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie
można zawrzeć umowy sprzedaży tego prawa, gdyż jest to prawo niezbywalne.

➢ Czy spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek sporządzić świadectwo
charakterystyki energetycznej budynku w przypadku ustanowienia odrębnej własności
lokalu i przeniesienie jego własności na rzecz członka spółdzielni?
Nie.
Spółdzielnia mieszkaniowa nie ma obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki
energetycznej przy zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu [o której mowa w art.
1714 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2021 r. poz.
1208 oraz z 2022 r. poz. 1561)].
Na podstawie art. 11 ust. 1 znowelizowanej ustawy właściciel lub zarządca budynku lub
części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub
osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest
zobowiązany do przekazania odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1. świadectwa charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego
umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2. kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci
papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano
w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.
Użyty w tym przepisie termin „zbycie” należy tłumaczyć w kontekście art. 3 ustawy, zgodnie
z którym właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze
lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zapewnia sporządzenie świadectwa
charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:
1. zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2. zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu;
3. wynajmowanego.
Wobec powyższego, należy wskazać, że zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu,
o której mowa na wstępie, stanowi w istocie zmianę formy prawnej dysponowania lokalem
(tj. przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność)
i nie jest żadną z umów, o których mowa w art. 3 ustawy.

➢ Kiedy spółdzielnia mieszkaniowa będzie musiała zapewnić sporządzenie
świadectwa charakterystyki energetycznej?
Zaznaczyć należy, iż zarówno w świetle obecnie obowiązujących przepisów prawa, jak też
ich znowelizowanego brzmienia, obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki
energetycznej budynku będzie istniał wyłącznie w przypadku sprzedaży lub najmu
budynku lub jego części (lokalu) bądź zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zatem spółdzielnia mieszkaniowa będzie zobowiązana do sporządzenia świadectwa
charakterystyki energetycznej, wyłącznie w sytuacji, gdy będzie stroną jednej z ww. umów,
jako sprzedawca lub wynajmujący.
Zatem obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej nie powstanie
w wypadku zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa
do lokalu, ani też ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Należy również dodać, iż w wyniku nowelizacji przepisów, od dnia 28 kwietnia 2023 r.,
w przypadku nowo wybudowanych budynków inwestor ma obowiązek dołączenia
świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy
obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
Tym samym, od wskazanego powyżej terminu spółdzielnia mieszkaniowa, w momencie
składania zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku
o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, będzie zobowiązana złożyć ww. dokument.

➢ Czy mieszkańcy budynku wielorodzinnego mogą występować do spółdzielni
o przekazanie im świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub innego
rodzaju dokumentacji?
Przepisy ustawy dopuszczają możliwość wystąpienia do właściciela lub zarządcy budynku
o nieodpłatne udostępnienie dokumentów pozwalających na sporządzenie świadectwa
charakterystyki energetycznej dla części budynku.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy, świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku
może być opracowane na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku,
a w przypadku braku tego świadectwa, na podstawie dokumentacji technicznej budynku.
Oznacza to, iż możliwa jest sytuacja, w której właściciel części budynku lub osoba, której
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje
spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (lub najemca w przypadku, o którym
mowa w art. 11 ust. 3 – w terminie do 27.04.2023 r.) wystąpi do spółdzielni mieszkaniowej
z wnioskiem o nieodpłatne przekazanie kopii świadectwa charakterystyki energetycznej
budynku (w przypadku jego sporządzenia dla budynku), a w przypadku braku tego
świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, w celu sporządzenia świadectwa
charakterystyki energetycznej dla części budynku.
Zatem jeżeli świadectwo charakterystyki energetycznej zostało już sporządzone dla całego
budynku, to może zostać ono wykorzystane do sporządzenia świadectwa dla jego określonej
części. Natomiast jeżeli świadectwo dla całego budynku nie zostało jeszcze sporządzone,
możliwe jest wykorzystanie w tym celu istniejącej dokumentacji technicznej.
Wymaga podkreślenia, iż w przypadku złożenia takiego wniosku przez uprawnionego,
właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania ww.
dokumentów, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia wniosku (art. 9 ust. 2
ustawy).

➢ W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, właściciel
lub zarządca budynku zobligowany jest do przekazania kopii świadectwa charakterystyki
energetycznej budynku, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej
budynku. Zatem, co należy rozumieć pod pojęciem dokumentacji technicznej i jaka
powinna być jej forma?

W myśl wskazanego przepisu przekazanie świadectwa lub
dokumentacji jest nieodpłatne, co jest niezgodne z wewnętrznymi przepisami Spółdzielni
regulującymi zasady przekazywania dokumentów, czy zatem istnieje możliwość pobierania
opłaty, czy też nie i czy wówczas należy dokonać korekty wewnętrznych przepisów
Spółdzielni?
Najkorzystniej kiedy dla budynku sporządzone jest świadectwo dla budynku, które można
przekazać zainteresowanej osobie w formie kopii lub skanu np. na adres mailowy.
W przypadku braku świadectwa dla budynku należy umożliwić przekazanie dokumentacji
technicznej (np. w formie dokumentacji fotograficznej).
Pojęcie dokumentacji technicznej budynku nie zostało zdefiniowane w ustawie
o charakterystyce energetycznej budynków ani w innych przepisach prawa, jednakże
wyrażenie to występuje w art. 29 ust. 1b ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), w którym jako dokumentację techniczną rozumie się
dokumentację budowlaną, powykonawczą i książki obiektu budowlanego. Ponadto
w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane jest mowa o dokumentacji budowy
i dokumentacji powykonawczej, które można uznać za dokumentację techniczną budynku.
W sytuacji, o której mowa w art. 9 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków
może to być wszelka dokumentacja, która będzie przydatna podczas sporządzania
świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, np. projekt budowlany, książka obiektu
budowlanego, protokół z kontroli systemu ogrzewania lub klimatyzacji, deklaracja o źródłach
ciepła lub źródłach spalania paliw, protokół z okresowej kontroli, o której mowa w art. 62
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane i inne.
Zgodnie z art. 9 ustawy przekazanie dokumentacji musi być nieodpłatne (tak jak
wspomniano powyżej można udostępnić zdjęcie czy skan dokumentu mailowo). Należy
stwierdzić, że wewnętrzne przepisy spółdzielni są aktami wewnętrznie obowiązującymi,
natomiast ustawa jest aktem prawa powszechnie obowiązującego. Przepisy ustawy mają
zatem pierwszeństwo stosowania przed przepisami wewnętrznymi spółdzielni.

➢ Właściciel lub zarządca budynku twierdzi, że nie posiada dokumentacji technicznej
budynku i nie może jej wydać na podstawie art. 9 ustawy o charakterystyce
energetycznej budynków.
Zgodnie z art. 63 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r.,
poz. 682) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez
okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60 tej ustawy (dokumentację
budowy i dokumentację powykonawczą), oraz opracowania projektowe i dokumenty
techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.
Niespełnienie tego obowiązku podlega karze grzywny na podstawie art. 93 pkt 9 ustawy –
Prawo budowlane.

➢ W związku z art. 11 ust. 6 (który wszedł w życie w dniu 28 kwietnia 2023 r.)
regulującym obowiązki notariusza w trakcie czynności związanych z zawarciem umowy, jak
prawidłowo rozstrzygać te aspekty w przypadku umów cywilno – prawnych zawieranych
bez udziału notariusza (np. umowy najmu lokali użytkowych)?
W przypadku zawarcia umowy najmu obowiązek przekazania kopii świadectwa występuje
podczas zawierania umowy. To na wynajmującym ciąży obowiązek przekazania kopii
świadectwa. Możliwe jest ewentualne udokumentowanie faktu przekazania kopii
świadectwa (na wypadek sporu).

➢ Czy przepis zawarty w art. 16 stanowiący, że świadectwo charakterystyki
energetycznej nie może być sporządzone przez właściciela lub zarządcę budynku
jednoznacznie narzuca konieczność zlecenia sporządzenia świadectwa charakterystyki
energetycznej podmiotowi zewnętrznemu? Czy w jakiś przypadkach dopuszcza się
sporządzenie świadectwa przez osobę uprawnioną jednakże pozostającą w jakimś
stosunku z właścicielem lub zarządcą budynku?
Zgodnie z art. 16 ustawy świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub części
budynku nie może być sporządzane przez właściciela lub zarządcę tego budynku lub tej
części budynku oraz osobę, której przysługuje w tym budynku lub w tej części budynku
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego.
Biorąc pod uwagę wyżej przytoczony przepis, należy ustalić, czy osoba realizująca obowiązki
służbowe jako pracownik spółdzielni, może być uznana za zarządcę budynku, dla którego
planowane jest sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej.
Jeśli powyższa przesłanka nie została spełniona oraz nie jest on właścicielem budynku lub
części budynku, a także nie posiada spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego albo spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku,
dla którego przewidziano sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej, wówczas
można uznać, że nie zachodzą okoliczności, które uniemożliwiałyby sporządzanie świadectwa
charakterystyki energetycznej.

➢ W nawiązaniu do art. 17 określającego wymagania stawiane osobie ubiegającej się
o wpis do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectwa charakterystyki
energetycznej, czy wymagania ujęte w art. 17 są wystarczające, czy na podstawie innych
przepisów wymagania są rozszerzone?
Wymagania określone w art. 17 i 18 ustawy stanowią katalog zamknięty, nie ma innych
wymagań.

➢ Czy na etapie ogłoszenia, reklamy zbycia lokalu lub jego najmu posiadanie
świadectwa charakterystyki jest obligatoryjne, czy może być uzupełnione w późniejszym
okresie? Innymi słowy czy można publikować ogłoszenie bez wskaźników obliczanych w
świadectwie, w szczególności w przypadku ogłoszeń związanych w pośrednictwem w
obrocie nieruchomościami?
W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo
charakterystyki energetycznej, w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących sprzedaży lub najmu
budynku lub jego części należy podawać (od dnia 28 kwietnia 2023 r.):
• wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową,
nieodnawialną energię pierwotną,
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
• jednostkową wielkość emisji CO2.
Powyższe oznacza, że w przypadku gdy świadectwo charakterystyki energetycznej jest
sporządzone, to informacje w ogłoszeniu i reklamie należy podawać.

➢ Jak należy rozumieć przepis art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 7.10.2022 o zmianie ustawy
o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy Prawo budowlane, zgodnie
z którym do świadectw charakterystyki energetycznej i protokołów z kontroli systemu
ogrzewania lub systemu klimatyzacji nieprzekazanych przed dniem wejścia w życie
niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe? Czy właściwa jest interpretacja,
że nie ma konieczności uzupełniania dokumentów lub innych danych, a realizacja
obowiązków ustawowych będzie prowadzona od dnia wejścia w życie ustawy?
Ww. przepis przejściowy dotyczy sytuacji, w której świadectwo lub protokół z kontroli zostały
sporządzone za pomocą centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków przed
dniem wejścia w życie ustawy, ale ich przekazanie osobie, która zleciła ich sporządzenie
nastąpi po dniu wejścia w życie ustawy (w tej sytuacji świadectwo lub protokół nie będą
zawierały oświadczenia, o którym mowa w znowelizowanej ustawie). Tym samym nie ma
konieczności uzupełnienia świadectwa lub protokołu, o których mowa powyżej o wymagane
na gruncie znowelizowanej ustawy np. oświadczenia.

➢ Czy dla lokali użytkowych (po wejściu w życie ustawy) pozostających obecnie
w stanie najmu należy wykonać świadectwa charakterystyki energetycznej, czy można
odłożyć tę czynność w czasie – tj. do czasu rozwiązania umowy najmu i przeznaczenia
lokalu użytkowego do ponownego wynajęcia? Czy ta sama zasada będzie dotyczyła
sprzedaży lokalu użytkowego lub mieszkalnego?
Obowiązek przekazania świadectwa przy zawarciu umowy sprzedaży lub najmu obowiązuje
w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków od 2015 r., wcześniej (od 2009 r.)
obowiązek ten funkcjonował w ustawie Prawo budowlane. Dla każdej umowy sprzedaży lub
najmu zawartej po 2009 r. należało dokonać przekazania świadectwa (lub jego kopii).

➢ Czy w przypadku planowanej np. za 1 rok termomodernizacji lub innego sposobu
poprawienia właściwości energetycznych budynku lub części budynku (podłączenie co lub
cwu do budynku lub do części budynku lub np. wymiana źródła ciepła lub instalacji,
wymiana stolarki okiennej, docieplenie stropodachu lub piwnic, montaż ogniw
fotowoltaicznych, w tym na pojedynczych balustradach balkonów) jest konieczność
wykonania certyfikatu po wejściu w życie ustawy (przed planowanymi robotami) i drugi
raz po ww. pracach budowlanych? Jest to zagadnienie aktualizacji świadectwa
charakterystyki energetycznej i ponoszenia dodatkowych kosztów.
Świadectwo jest ważne 10 lat. Natomiast straci ono swoją ważność przed upływem tego
terminu, jeżeli zostaną przeprowadzone takie roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku
których ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (np.
wymiana okien, wymiana źródła ciepła, docieplenie budynku). Oznacza to, że w przypadku
zawierania kolejnych umów, należy sporządzić nowe świadectwo uwzględniające zmianę
charakterystyki energetycznej budynku/lokalu.

➢ Czy wpis do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw
charakterystyki energetycznej jest wpisem do rejestru działalności regulowanej?
Wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, który
prowadzony jest przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania
i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w ramach centralnego rejestru
charakterystyki energetycznej budynków, zgodnie z ustawą, nie może być uznany jako rejestr
działalności regulowanej, o którym mowa w art. 43 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo
przedsiębiorców (Dz. U. z 2023 r. poz. 221). Zgodnie bowiem z tym przepisem o działalności
regulowanej można mówić jedynie wówczas, jeśli przepis odrębnej ustawy wyraźnie tak
stanowi. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie stawi, że sporządzanie
świadectwa charakterystyki energetycznej stanowi działalność regulowaną.

➢ Co powinni zrobić właściciele nowo wybudowanych domów, kiedy wskaźnik EP jest
niezgodny z obecnymi przepisami, a dom był budowany zgodnie z poprzednio
obowiązującymi normami?
I. W rozpatrywanym przypadku w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na generalne
zasady wynikające z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz.
682, z późn. zm.) (dalej: PB) oraz ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania
administracyjnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 775, z późn.zm.) (dalej: Kpa), a mianowicie:
1) zgodnie z art. 5 ust. 1 PB obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części,
wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę
przewidywany okres użytkowania, projektować i budować sposób określony w
przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy
technicznej, zapewniając m.in. spełnienie wymagań podstawowych dotyczących
oszczędności energii i izolacyjności cieplnej, a także szereg innych warunków
wymienionych w tym przepisie.
2) zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1 PB jednym z podstawowych obowiązków projektanta
jest opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy,
ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia
budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
3) zgodnie z art. 22 pkt 3 PB jednym z podstawowych obowiązków kierownika budowy
jest zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i
kierowanie budową obiektu budowlanego w sposób zgodny z projektem lub
pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz
przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy;
4) w toku postępowania poprzedzającego rozpoczęcie robót budowlanych możliwe jest
odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz
projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu
na budowę. Dopuszczalność takiego odstąpienia jest uregulowana w art. 36a-36b PB.
Takie odstąpienie może spowodować, że obliczona wartość wskaźnika rocznego
zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP określona w świadectwie
charakterystyki energetycznej budynku, może się różnić od wartości zawartej w
projekcie budowlanym. Pomimo tego zasady wymienione w pkt 1-3 są nadal
obowiązujące wobec projektanta i kierownika budowy;
5) zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 1a Pb do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu
budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest
obowiązany dołączyć projekt techniczny, z uwzględnieniem zmian, o których mowa w
art. 36b ust. 2 Pb (zasady wprowadzania zmian w projekcie technicznym).
6) w konkretnej sprawie administracyjnej zgodnie z art. 9 ustawy z dnia 14 czerwca
1960 r. Kpa, organy administracji publicznej są obowiązane do należytego i
wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które
mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem
postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby
uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i
w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. W odniesieniu do
przepisów regulujących proces budowlany, w tym w sprawach związanych z
zakończeniem budowy powyższy obowiązek polega także na udzieleniu przez
właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (starostę lub wojewodę)
lub nadzoru budowlanego (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub
wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego) stosownych informacji w
przedmiotowym zakresie.
II. Warunki techniczne, jakim powinien odpowiadać budynek określone są w
rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz.
1225), zwane dalej: „przepisami techniczno-budowlanymi”. Zgodnie z § 328 przepisów
techniczno-budowlanych budynek i jego instalacje ogrzewcze, wentylacyjne, klimatyzacyjne,
ciepłej wody użytkowej, a w przypadku budynków użyteczności publicznej, zamieszkania
zbiorowego, produkcyjnych, gospodarczych i magazynowych – również oświetlenia
wbudowanego, powinny być zaprojektowane i wykonane w sposób zapewniający spełnienie
następujących wymagań minimalnych:
1) wartość wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną
EP [kWh/(m2
·rok)], obliczona według przepisów wydanych na podstawie art. 15
ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z
2021 r. poz. 497), jest mniejsza lub równa wartości maksymalnej obliczonej zgodnie
ze wzorem, o którym mowa w § 329 ust. 1 lub 3;
2) przegrody oraz wyposażenie techniczne budynku odpowiadają przynajmniej
wymaganiom izolacyjności cieplnej określonym w załączniku nr 2 do rozporządzenia.
W § 329 ust. 1 przepisów techniczno-budowlanych ustalono sposób wyznaczenia
maksymalnej wartość wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię
pierwotną EP. W § 329 ust. 2 przepisów techniczno-budowlanych sprecyzowano, że
cząstkowe wartości wskaźnika EP określa się zgodnie z tabelami wskazanymi w tym
przepisie. W tabelach tych podano cząstkowe wartości wskaźnika EP na potrzeby:
ogrzewania, wentylacji oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej; chłodzenia oraz
oświetlenia. Brzmienie tych przepisów zmieniało się kilkukrotnie. Oceniając czy dany
budynek spełnia wskazane normy na moment oddawania go do użytkowania, należy
rozważyć, które brzmienie przepisów techniczno-budowlanych znajdzie zastosowanie.
Aktualnie wartości cząstkowe wskaźnika EP należy przyjmować zgodnie z następującymi
tabelami:
Cząstkowe wartości wskaźnika EP na potrzeby ogrzewania, wentylacji oraz przygotowania
ciepłej wody użytkowej:
Lp. Rodzaj budynku
Cząstkowe wartości wskaźnika EP na potrzeby
ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody
EPH+W[kWh/(m2
·rok)]
od 1 stycznia 2017 r. od 31 grudnia 2020 r.*)
1 2 3
1 Budynek mieszkalny:
a) jednorodzinny 95 70
b) wielorodzinny 85 65
2
Budynek zamieszkania
zbiorowego
85 75
3
Budynek użyteczności
publicznej:
a) opieki zdrowotnej 290 190
b) pozostałe 60 45
4
Budynek gospodarczy,
magazynowy i produkcyjny
90 70
*) Od 1 stycznia 2019 r. – w przypadku budynku zajmowanego przez organ wymiaru
sprawiedliwości, prokuraturę lub organ administracji publicznej i będącego jego własnością.
Cząstkowe wartości wskaźnika EP na potrzeby chłodzenia:
Lp. Rodzaj budynku
Cząstkowe wartości wskaźnika EP na potrzeby
chłodzenia ΔEPC [kWh/(m2 • rok)]*)
od 1 stycznia 2017 r. od 31 grudnia 2020 r.**)
1 2 3
1
Budynek mieszkalny:
a) jednorodzinny
b) wielorodzinny
ΔEPC= 10·Af,C/Af ΔEPC = 5·Af,C/Af
2
Budynek zamieszkania
zbiorowego
3 ΔEPc = 25·Af,C/Af ΔEPC = 25·Af,C/Af
Budynek użyteczności publicznej:
a) opieki zdrowotnej
b) pozostałe
4
Budynek gospodarczy,
magazynowy i produkcyjny
gdzie:
Af – powierzchnia pomieszczeń o regulowanej temperaturze powietrza (ogrzewana lub
chłodzona), określona zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15 ustawy z dnia
29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków [m2
],
Af,C – powierzchnia pomieszczeń o regulowanej temperaturze powietrza (chłodzona),
określona zgodnie z ww. przepisami [m2
].
*) Jeżeli budynek posiada instalację chłodzenia, w przeciwnym przypadku ΔEPC = 0
kWh/(m2
·rok).
**) Od 1 stycznia 2019 r. – w przypadku budynku zajmowanego przez organ wymiaru
sprawiedliwości, prokuraturę lub organ administracji publicznej i będącego jego własnością.
Cząstkowe wartości wskaźnika EP na potrzeby oświetlenia:
Lp. Rodzaj budynku
Cząstkowe wartości wskaźnika EP na potrzeby oświetlenia
ΔEPL [kWh/(m2
·rok)] w zależności od czasu działania
oświetlenia w ciągu roku t0 [h/rok]*)
od 1 stycznia 2017 r. od 31 grudnia 2020 r.**)
1 2 3
1
Budynek mieszkalny:
a) jednorodzinny
b) wielorodzinny
ΔEPL = 0 ΔEPL = 0
2
Budynek zamieszkania
zbiorowego
dla t0 < 2500
ΔEPL = 50
dla t0≥ 2500
ΔEPL = 100
dla t0 < 2500
ΔEPL = 25
dla t0≥ 2500
ΔEPL = 50
3
Budynek użyteczności
publicznej:
a) opieki zdrowotnej
b) pozostałe
4
Budynek gospodarczy,
magazynowy i
produkcyjny
*) Jeżeli w budynku należy uwzględnić oświetlenie wbudowane, w przeciwnym przypadku
ΔEPL = 0 kWh/(m2
·rok).
**) Od 1 stycznia 2019 r. – w przypadku budynku zajmowanego przez organ wymiaru
sprawiedliwości, prokuraturę lub organ administracji publicznej i będącego jego własnością.
§ 328 i 329 przepisów techniczno-budowlanych w przytoczonym brzmieniu wszedł w życie 1
stycznia 2018 r., na mocy rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14
listopada 2017 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim
powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2017 r. poz. 2285).
Rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 21 grudnia 2020 r.
zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny
odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2020 r. poz. 2351) do przepisów technicznobudowlanych dodano § 329a, zgodnie z którym wymagania określone w § 328 ust. 1 stosuje
się zgodnie z wymaganiami określonymi w § 329 ust. 2 oraz w załączniku nr 2 do
rozporządzenia, obowiązującymi od dnia 1 stycznia 2017 r. do dnia 30 grudnia 2020 r., jeżeli
przed dniem 31 grudnia 2020 r. dla zamierzenia budowlanego:
1) został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, odrębny wniosek o zatwierdzenie
projektu budowlanego, odrębny wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu
projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektonicznobudowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, wniosek o pozwolenie na
wznowienie robót budowlanych lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu
budowlanego albo projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu
architektoniczno-budowlanego;
2) zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w
przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę;
3) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, odrębna decyzja o zatwierdzeniu
projektu budowlanego lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu
zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego.
Przepis ten stosuje się również w przypadku gdy wymagane jest sporządzenie projektu
technicznego.
W poprzedniej wersji § 329 ust. 2 przepisów techniczno-budowlanych, obowiązujących na
dzień 1 stycznia 2014 r., cząstkowe wartości EP określono w następujących tabelach:
Cząstkowe wartości wskaźnika EP na potrzeby ogrzewania, wentylacji oraz przygotowania
ciepłej wody użytkowej:
Lp. Rodzaj budynku
Cząstkowe maksymalne wartości wskaźnika EPH+W na
potrzeby ogrzewania, wentylacji oraz przygotowania ciepłej
wody użytkowej [kWh/(m2
· rok)]
od 1 stycznia 2014 r. od 1 stycznia 2017 r.
od 1 stycznia
2021 r.*)
1 2 3
1
Budynek mieszkalny:
a) jednorodzinny 120 95 70
b) wielorodzinny 105 85 65
2
Budynek zamieszkania
zbiorowego
95 85 75
3
Budynek użyteczności
publicznej:
a) opieki zdrowotnej 390 290 190
b) pozostałe 65 60 45
4
Budynek gospodarczy,
magazynowy i
produkcyjny
110 90 70
*) Od 1 stycznia 2019 r. – w przypadku budynków zajmowanych przez władze publiczne oraz
będących ich własnością.
Cząstkowe wartości wskaźnika EP na potrzeby chłodzenia:
Lp. Rodzaj budynku
Cząstkowe maksymalne wartości wskaźnika ΔEPC na
potrzeby chłodzenia [kWh/(m2
· rok)]*)
od 1 stycznia 2014
r.
od 1 stycznia 2017
r.
od 1 stycznia
2021 r.**)
1 2 3
1
Budynek mieszkalny:
a) jednorodzinny ΔEPC = 10 · Af,C/Af ΔEPC = 10 · Af,C/Af ΔEPC = 5 · Af,C/Af
b) wielorodzinny
2
Budynek zamieszkania
zbiorowego
ΔEPC = 25 · Af,C/Af ΔEPC = 25 · Af,C/Af
ΔEPC = 25 ·
Af,C/Af
3
Budynek użyteczności
publicznej:
a) opieki zdrowotnej
b) pozostałe
4
Budynek gospodarczy,
magazynowy i produkcyjny
gdzie:
Af – powierzchnia użytkowa ogrzewana budynku [m2
],
Af,C – powierzchnia użytkowa chłodzona budynku [m2
].
*
Jeżeli budynek posiada instalację chłodzenia, w przeciwnym przypadku ΔEPC = 0 kWh/(m2
·
rok).
** Od 1 stycznia 2019 r. – w przypadku budynków zajmowanych przez władze publiczne oraz
będących ich własnością.
Cząstkowe wartości wskaźnika EP na potrzeby oświetlenia:
Lp. Rodzaj budynku
Cząstkowe maksymalne wartości wskaźnika ΔEPL na potrzeby
oświetlenia [kWh/(m2
· rok)] w zależności od czasu działania
oświetlenia w ciągu roku t0 [h/rok]*)
od 1 stycznia 2014 r. od 1 stycznia 2017 r.
od 1 stycznia
2021 r.**)
1 2 3
1
Budynek mieszkalny:
a) jednorodzinny ΔEPL = 0 ΔEPL = 0 ΔEPL = 0
b) wielorodzinny
2
Budynek zamieszkania
zbiorowego dla t0< 2500
ΔEPL = 50
dla t0< 2500
ΔEPL = 50
dla t0< 2500
ΔEPL = 25
3
Budynek użyteczności
publicznej:
a) opieki zdrowotnej
dla t0 ≥ 2500
ΔEPL = 100
dla t0 ≥ 2500
ΔEPL = 100
dla t0 ≥ 2500
ΔEPL = 50
b) pozostałe
4
Budynek gospodarczy,
magazynowy i
produkcyjny
*) Jeżeli w budynku należy uwzględnić oświetlenie wbudowane, w przeciwnym przypadku
ΔEPL = 0 kWh/(m2
· rok). **) Od 1 stycznia 2019 r. – w przypadku budynków zajmowanych
przez władze publiczne oraz będących ich własnością.
Przepisy te zostały wprowadzone na mocy rozporządzenia Ministra Transportu,
Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 5 lipca 2013 r. zmieniającego rozporządzenie
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
(Dz.U. z 2013 r. poz. 926).
Jeszcze inne wartości cząstkowe wskaźnika EP obowiązywały we wcześniejszych przepisach.
Na moment złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź złożenia wniosku o
udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynek powinien więc spełniać warunki określone
w przepisach techniczno-budowlanych obowiązujących dla konkretnego budynku. Przy
ocenie, które przepisy należy stosować należy uwzględnić odpowiednie przepisy
przejściowe wskazujące które normy, czy nowowprowadzone czy wcześniejsze, należy
stosować dla danego przedsięwzięcia budowlanego. Każdy przypadek należy rozpatrywać
indywidualnie.
Jeśli jednak oddawany do użytkowania budynek nie spełnia norm w zakresie wskaźnika EP,
określonych w odpowiednio obowiązujących przepisach techniczno-budowlanych, należy
taki budynek doprowadzić do stanu zgodnego z tymi przepisami.
Należy ponadto wskazać, że w ramach procedury zawiadomienia organu nadzoru
budowlanego o zakończeniu budowy bądź wystąpienia z wnioskiem o udzielenie pozwolenia
na użytkowanie organ nadzoru budowlanego sprawdza jedynie kompletność i prawidłowość
złożonych w tym postępowaniu dokumentów, wymienionych w art. 57 ust. 1 ustawy z dnia z
dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.), zwanej dalej:
„prawem budowlanym”. Jednym z tych załączników jest, zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. a
prawa budowlanego, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu
budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz
przepisami. W przypadku budynku, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa
budowlanego (wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych
jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2
, których obszar oddziaływania mieści się
w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest
prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora)
oświadczenie takie składa inwestor. Kierownik budowy (albo odpowiednio inwestor)
oświadcza zatem czy dany budynek został wykonany zgodnie z odpowiednimi przepisami
techniczno-budowlanymi. Jeśli oświadczenie takie zostało załączone do zawiadomienia o
zakończeniu budowy bądź wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, organ nadzoru
budowlanego nie ma podstaw do zgłoszenia sprzeciwu czy wydania decyzji o odmowie
pozwolenia na użytkowanie (jeśli organ nie stwierdzi innych uchybień).